En tant que propriétaire/bailleur et loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous êtes engagé par bail commercial avec l’exploitant d’une résidence-services, et ce pour une durée minimum de neuf ans renouvelables.

Vos projets immobiliers ont évolué, les obligations de l’exploitant-locataire ne sont pas toujours remplies (avant ou pendant le contexte COVID), et vous remettez en cause la poursuite du contrat.

Voici les points-clés qui peuvent motiver et justifier une sortie du bail commercial.

Désaccord sur les modalités de renouvellement du bail commercial / fin du bail commercial

L’article L. 145-7-1 du code de commerce indique que le bail commercial signé entre le propriétaire/bailleur et l’exploitant en résidences-services est d’une durée minimale de 9 ans, sans possibilité pour le bailleur d’une résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Une fois les 9 années écoulées, le droit commun des baux commerciaux s’applique. Ainsi, le propriétaire/bailleur peut engager la résiliation du bail commercial 3 6 9 mais dans certains cas il pourra lui être demandé une indemnité d’éviction.

Obligation de l’exploitant-locataire non remplie : retard de paiement des loyers / impayés de loyer en bail commercial

Payé mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement, le loyer est dû quel que soit le taux d’occupation de la résidence ou la capacité de l'exploitant à rentabiliser celle-ci.

Le contrat doit être appliqué tel que négocié dès le départ et toute modification doit faire l’objet d’une négociation et d’un avenant au bail.

En cas de manquement au contrat de la part de l‘exploitant, le propriétaire/bailleur pourra le mettre en demeure et faire jouer, le cas échéant, les clauses résolutoires pour obtenir la résolution ou la résiliation des baux et récupérer le paiement de leurs loyers selon l’article L145-41 du Code de commerce.

Sortie du bail commercial : pour quels motifs ?

Indexation du loyer en bail commercial

Le loyer est défini librement entre les parties à la signature du bail commercial et peut être amené à varier pendant la durée du contrat (dans la limite de 10%), selon des modalités mentionnées dans les clauses du bail (spécifiques ou officielles).

Sauf indication contraire, le loyer est revu en cours de bail, sur la base d’une révision triennale avec un plafonnement balisé sur les indices officiels (ILC, indice des Loyers Commerciaux ou ICC, Indice du Coût de la Construction avec certaines précautions).

Révision du loyer au renouvellement du bail

Si l’une des parties souhaite apporter une modification au loyer au terme du bail, une procédure de renouvellement du contrat de bail doit être engagée, en respect des modalités légales (délai, procédure,etc).

Les modalités pour une sortie de bail commercial à son terme / non renouvellement automatique

Quel que soit le motif, tout propriétaire-bailleur ou preneur de bail est en droit de mettre fin au bail commercial qui les lie en respectant le délai de 6 mois avant la date d’échéance du bail et un certain formalisme (lettre recommandée avec accusée de réception ou acte d’huissier).

En suivant bien ces conditions il n’y aura donc pas de renouvellement automatique du bail commercial et le congé sera ainsi donné à la partie adverse.

Une indemnité d’éviction à la charge du bailleur en cas de non-renouvellement du bail commercial

Dans le cas où le congé est donné par le bailleur, une indemnité d’éviction est à verser à l’exploitant-locataire, et ce, dès lors que toutes les conditions normales du bail sont bien remplies.

Cette indemnité d’éviction sert de compensation financière pour non renouvellement du bail. Calculée selon les dommages subis (valeur marchande du fonds de commerce) sur la période restant normalement à courir jusqu’au terme du bail, l’indemnité d’éviction est bien souvent évaluée par un expert judiciaire, mais peut également être fixée par le propriétaire-bailleur et l’exploitant-locataire.

Le motif de la crise sanitaire

La plupart des exploitants n’hésitent pas à invoquer toutes sortes de raisons pour cesser le paiement des loyers comme la crise sanitaire qui n’est pas un cas de force majeur avéré (le gouvernement n’a d'ailleurs jamais ordonné la fermeture des résidences services, ni même tourisme durant toute cette période).

Face à ce contexte particulier, chaque situation doit s’évaluer au cas par cas (exploitant par exploitant et résidence par résidence) car des solutions existent pour sortir du bail commercial et les propriétaires ne peuvent pas rester sans réponse.

LOKIZI vous accompagne pour sortir du bail commercial. Contactez notre équipe pour échanger sur votre situation.

Sortir du bail commercial : les points-clés