Acquérir un bien immobilier dans une résidence-services n’est pas un investissement classique. En immobilier géré, le propriétaire délègue en effet la gestion complète et la mise en location de son bien à un exploitant professionnel.
Vous trouverez ci-dessous une synthèse d’informations sur le contrat de bail commercial liant bailleur et preneur avec les engagements et obligations respectives des 2 parties, et un zoom sur quelques points de vigilance particulièrement sensibles en résidence-services.
Qu’est-ce qu’un bail commercial de logements meublés? Cas général
Le bail commercial est le cadre légal qui définit les engagements et obligations de chacune des parties pour l'activité d’exploitation d’habitation meublée en résidence-services.
Un bail commercial conclu pour une durée de 9 à 12 ans
Les signataires d’un bail commercial (le propriétaire-bailleur et l’exploitant-preneur de bail) sont engagés pour une durée de 9 ans minimum et jusqu’à 12 ans, selon les dispositions convenues ensemble.
La définition du loyer dans un bail commercial
Le loyer est librement défini entre les parties à la signature du bail. est ensuite régulièrement revalorisé selon l’indice annuel ILC (Indice des Loyers Commerciaux)
Résiliation du bail commercial
Les points-clés du bail commercial en résidence-services
En immobilier géré, un contrat de bail commercial est signé entre le propriétaire-bailleur et l’exploitant de la résidence-services (le locataire, preneur de bail). La notion même d’immobilier géré trouve ainsi toute sa justification : le preneur exploite son fonds de commerce pour son compte pendant une durée minimum de 9 ans (mise en location, gestion, entretien) et, en contrepartie, reverse un loyer régulier au(x) porteur(s) de murs défini(s) comme le(s) propriétaire(s)-bailleur(s). Le loyer est réglé selon un cadencement préalablement défini dans le bail (mensuel, trimestriel ou annuel).
Les clauses principales dans un bail commercial en résidence gérée :
- La durée d’engagement du bail, son mode de résiliation et de résolution, ainsi que les modalités de renouvellement du bail commercial
- La répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant : entretien, petits et gros travaux (tels que ravalement, toiture), mise en conformité des parties communes et privées de la résidence-services
- Les taxes (foncières & ordures ménagères)
- Les assurances des parties privatives et communes de l’immeuble
- Le fonctionnement et la rémunération du syndic et des Assemblées Générales de co-propriétaires
- Les modalités de renouvellement du mobilier vétuste du logement exploité dans le cadre du bail commercial
- La définition du loyer : son montant, ses modalités et sa fréquence de paiement, ainsi que ses modalités de revalorisation (selon l’indice des loyers commerciaux ILC).
Contrat de bail commercial en résidence-services : focus sur la durée et les modalités de renouvellement (préavis, reconduction,…)
Modalités de renouvellement et reconduction du bail commercial en résidence-services
- renouvellement par tacite reconduction pour une durée indéterminée
- ou nouveau bail signé (pour 9-12 ans) = signature de renouvellement
- ou signature d’un avenant au bail commercial initial
Modalités de sortie et préavis du bail commercial en résidence-services
- préavis de congé : au moins 6 mois avant la date anniversaire du bail
- par lettre AR (avec accusé de réception) et/ou acte extrajudiciaire
- sortie par résiliation ou résolution (par exemple pour non-paiement de loyers sous 30 jours après signification)
- en période de renouvellement : le délai de 6 mois démarre au 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de résiliation
- éventuelle indemnité d’éviction
Contrat de bail commercial en résidence-services : focus sur le loyer
Pendant la durée du contrat, le bail commercial garantit au propriétaire-bailleur le versement des loyers, quelle que soit le taux d’occupation de la résidence.
Besoin de faire le point sur votre bail commercial en résidence-services ?
En savoir plus sur le bail commercial :
- cadre règlementaire du bail commercial : consultez le site du Service public
- les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce
- les obligations du bailleur : voir l’article 606 du Code Civil
- sortir du bail commercial
- revendre son bien après sortie du bail commercial
