Vous avez acquis en LMNP un bien en résidences-services dont la gestion est assurée par un exploitant pour une durée minimale de 9 ans. Conformément aux dispositions légales, le montant du loyer défini entre les parties dans le bail commercial peut être amené à évoluer en cours de contrat, soit de façon automatique, soit à la demande de l’exploitant selon certaines conditions (L.145-39).
Rappelons que l’exploitant en bail commercial peut à tout moment proposer et non imposer une révision de loyer. Il est donc bon de vous rappeler les règles d'évolution du montant du loyer en bail commercial afin d’éviter de vous retrouver devant le fait accompli.
Revalorisation automatique via l’indice ILC
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est l’indice de référence qui permet à l’exploitant ou au propriétaire-bailleur une révision du montant du loyer d’un bail commercial. Cette revalorisation du loyer est automatique tous les 3 ans (période triennale), voire tous les ans, selon les modalités du contrat.
Outre cet indice ILC, il est fréquent de voir un exploitant tenter d’imposer une baisse significative de loyer au bailleur.
Méthodes des exploitants pour réévaluer les loyers en bail commercial
La plupart des exploitants justifient leur demande de baisse des loyers soit par une surestimation de départ ou bien par des chiffres d’affaires en baisse en évoquant une “crise” (économique, sanitaire...) voire même la concurrence des plateformes de mise en location type Airbnb.
Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, la révision du loyer ne peut se faire qu’à l’issue du terme initial du bail (les neuf premières années). Elle se fonde sur “l'ajustement du loyer à la valeur locative”. Cette valeur locative est en quelque sorte un pourcentage du chiffre d’affaires de la résidence, elle se calcule en fonction de la performance de celle-ci.
L’exploitant devra délivrer un congé par huissier au moins 6 mois avant la fin du bail commercial en cours. En pratique, il envoie un avenant au bail commercial aux propriétaires-bailleurs.
Contrairement aux idées reçues, en tant qu’investisseur LMNP gardez bien en tête qu’en achetant un bien en résidence-services le loyer n’est pas forcément garanti. En cas de revalorisation du loyer, n'hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner.