Il existe de multiples situations pour lesquelles un propriétaire-bailleur ou un locataire (preneur de bail) souhaite engager la résiliation du bail commercial qui les lie respectivement : non-respect des engagements (loyers impayés par exemple), résiliation pour revente, destruction des locaux loués, accident de la vie, etc...
Vous êtes propriétaire d’un bien loué en meublé dans une résidence-services (résidence tourisme, affaires, étudiante ou sénior) et souhaitez en savoir plus sur les modalités pour résilier le bail commercial qui vous lie à l’exploitant?
Voici quelques informations utiles pour résilier le bail commercial dans de bonnes conditions, que ce soit au terme du contrat, de façon anticipée, ou en cas de manquement de l’exploitant à ses obligations contractuelles (clause résolutoire).
Résiliation d’un bail commercial : les règles de base
Que disent les clauses du bail commercial (préavis, courrier de résiliation...)?
Quel que soit le motif invoqué ou la cause de la résiliation, la première chose à faire pour être bien en conformité avec ses droits et ses devoirs est de se référer aux clauses du bail commercial (et/ou de l’éventuel avenant) qui a effectivement été signé entre les 2 parties.
Pour résilier un bail commercial il y a une marche à suivre clairement indiquée dans le contrat, tant dans le délai à respecter (préavis du bail commercial) que dans les modalités pratiques (notamment le courrier de résiliation du bail commercial).
Quels enjeux ?
Une indemnité d’éviction à verser peut être mise en jeu par le preneur, et dans certaines conditions, en cas de sortie avant terme, c’est pourquoi il est primordial de bien se pencher sur les engagements et obligations de chacune des parties avant toute résiliation de bail commercial.
Consulter la réglementation en vigueur sur le bail commercial
De la date de signature jusqu’à la date souhaitée de sortie du bail commercial, la législation en vigueur régissant le bail commercial peut avoir évolué. Il est important de prendre en compte ce changement éventuel pour éviter tout litige et être sûr de bien faire valoir ses droits.
Résilier un bail commercial de logement meublé avant échéance du 1er terme (non-renouvellement)
Pour résilier un bail commercial en résidence-services, le congé de non-renouvellement doit être délivré par acte extra-judiciaire ou par courrier (lettre recommandée avec accusé de réception) avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail.
Les loyers et charges restent dus jusqu’à l’échéance du bail.
Résiliation anticipée de bail commercial (avant le terme des 9-12 ans)
Le preneur à bail peut engager une procédure de résiliation avant le terme initial du bail à condition de le notifier avant le terme d’une période triennale et en respectant le préavis de 6 mois.
Un bailleur souhaitant procéder à la résiliation de son bail commercial de façon anticipée est tenu de verser une indemnité d’éviction au preneur en compensation de la perte d’exploitation sur la période restant à courir jusqu’au terme légal du bail. Et ce, sous réserve que le preneur n’ait pas manqué à ses obligations contractuelles (notamment du paiement des loyers).
Pour être recevable, l’indemnité d’éviction doit être mentionnée dans le bail commercial. Son montant ou le calcul de son montant ne doit pas être trop dissuasif, sous peine d’être léonin, pour ne pas priver le bailleur de son droit à donner congé.
Renouvellement par tacite reconduction
Depuis la loi Duflot (transformée en loi Pinel), les modalités de renouvellement d’un bail commercial ont évolué.
Le renouvellement se fait :
- soit par tacite reconduction, pour une durée indéterminée (et non pas pour une période équivalente à la période initiale de 9 ou 12 ans)
- soit par signature d’un nouveau bail de 9 à 12 ans (résultat d’une renégociation entre les parties)
- soit par signature d’un avenant au bail commercial initial.
En période de renouvellement par tacite reconduction du bail commercial, le délai de préavis de 6 mois démarre au 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de résiliation (par rapport à la date anniversaire).
Dans ce cas, le bailleur doit notifier son congé par acte extra-judiciaire (acte d’huissier) remis à l’exploitant-preneur, explicitant le(s) motif(s) de la résiliation du bail commercial (ou de refus de renouvellement), sous peine de nullité.
Si le congé n’est pas donné dans le respect du délai, il prendra son effet à la fin du trimestre civil suivant.
Clause résolutoire pour casser un bail commercial en cas de manquement du locataire : LA procédure pour loyer impayé par exemple
Si l’exploitant-locataire ne remplit pas ses engagements tels que convenus dans le bail commercial, le bailleur est en droit de vouloir mettre fin au bail commercial à tout moment. Il peut, pour cela, requérir à la mise en jeu de la clause résolutoire.
A réception de la signification ou du courrier avec accusé de réception, le preneur dispose d’un délai de 30 jours pour s’acquitter intégralement du paiement des loyers sous peine de résolution de plein droit du bail.
Bon à savoir :
Il existe des recours possibles en cas de loyer impayé de l’exploitant, la clause résolutoire est un élément à faire jouer pour sortir du bail commercial.
Récapitulatif des points clés pour la résiliation d’un bail commercial :
- préavis de congé : au moins 6 mois avant le terme (échéance du bail initial ou date anniversaire du bail renouvelé)
- par courrier de résiliation (lettre avec accusé de réception) ou par acte extra-judiciaire
- résiliation OU résolution du bail commercial (par exemple pour retard dans le paiement de loyer, ou pour impayés de loyers)
- particularité de la période de renouvellement : le délai de 6 mois démarre au 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de résiliation
- éventuelle indemnité d’éviction
Vous souhaitez résilier le bail commercial de votre bien géré en résidence-services ?
Que faire en cas de loyer impayé? Quels sont les recours possibles en cas de retard de paiement des loyers? Des situations qui sont souvent des points de départ à la sortie de bail.
Résilier un bail commercial dans la conformité du délai et de la procédure nécessite une grande vigilance, une certaine dextérité et une parfaite connaissance des impacts en jeu.
C’est pourquoi il est impératif d’être bien informé et parfaitement conseillé pour éviter tout litige ou toute mauvaise surprise.
Notre équipe d’experts se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la sortie du bail commercial afin que vous puissiez reprendre la main sur votre immobilier et procéder ensuite librement à vos arbitrages personnels en toute sérénité.
Pour aller plus loin sur la dénonciation et la résiliation d’un bail commercial :
- article L145 du code de commerce
- renouvellement du bail commercial : consulter l’article L145-9
