Un bail commercial est contracté entre un gestionnaire (le locataire) et un propriétaire (le bailleur) pour une durée de 9 à 12 ans.
Une indemnité d’éviction peut être exigée au propriétaire-bailleur souhaitant mettre fin au bail ou refusant son renouvellement.
Rappel sur les conditions de congé pour résilier un bail commercial
Le preneur de bail (le gestionnaire) peut donner congé à la fin d’une période de 3 ans (sauf clause contraire prévue dans le bail), en respectant le délai légal de 6 mois minimum avant la fin d’une période triennale ou avant l’échéance du bail commercial.
Le propriétaire-bailleur souhaitant mettre fin ou ne pas donner suite au bail commercial, peut être tenu de verser une indemnité d’éviction au preneur (l’exploitant), pour compenser une éventuelle perte d’exploitation.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est évaluée à proportion des dommages subis au locataire et s’apprécie selon les 2 situations du devenir du fonds de commerce, s’il est transférable à une autre adresse ou s’il est amené à disparaître :
- transfert du fonds de commerce : le locataire s’installe dans de nouveaux locaux sans perdre sa clientèle. L’indemnité correspond ici à une valeur de déplacement, basée sur la valeur de droit au bail (différentiel de loyers avec éventuelles indemnités annexes)
- disparition définitive du fonds de commerce (avec perte de clientèle dûe au changement de lieu) : l’indemnité est ici évaluée sur la valeur marchande du fonds de commerce (souvent les 3 dernières années de chiffre d’affaires) et éventuellement assortie d’indemnité accessoires (frais de déménagement, indemnité de licenciement, indemnité de cessation d’exploitation..)
Le préjudice est calculé soit au jour du départ effectif du locataire, soit à la date de la décision du juge, si le locataire se trouve encore dans les lieux.
L'indemnité d'éviction peut être définie par le bailleur et le locataire. Cependant, elle est très souvent évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire.
Bon à savoir : l'indemnité d'éviction versée pour non renouvellement du bail commercial est imposable.
Les conditions de non paiement de l'indemnité d'éviction :
Dans certains cas le locataire peut ne pas être tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire :
- au jour du congé, le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale
- l'immeuble est en état d'insalubrité et nécessite une démolition partielle ou totale
- le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Par exemple, un refus d'exécuter une obligation de réparation prévue dans le contrat.