La conversion d’un bien de résidence-services en location meublée d’habitation (hors bail commercial) ne remet pas en cause les avantages fiscaux de la location meublée dont bénéficie le propriétaire (statut LMNP, réduction d’impôt Censi Bouvard, récupération de TVA). A condition toutefois de respecter quelques dispositions.
Faisons le point sur ces particularités fiscales propres au meublé dont tout propriétaire va pouvoir continuer à bénéficier après la réversibilité de son bien de résidence-services.
Convertir en location meublée et continuer de percevoir des revenus locatifs LMNP faiblements fiscalisés
Un propriétaire LMNP (ou LMP) ayant choisi de sortir son bien du bail commercial le liant avec l’exploitant, pour le convertir en location meublée classique, conserve son statut de Loueur en Meublé (qu’il soit non professionnel avec le statut LMNP ou Professionnel avec le statut LMP) ainsi que la fiscalité BIC de ses revenus locatifs :
- avec le régime du micro-BIC : l’imposition est calculée sur 50% (seulement) des revenus locatifs
- avec le régime du BIC au réel : l’imposition peut être réduite au maximum (jusqu’à 0€ d’impôt!) grâce à la déduction de la totalité des charges liées à l’activité du meublé et des parts d’amortissements du bien (sur l’immobilier, le mobilier, ou les travaux)
Convertir en location meublée et maintenir la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard
Si l’acquisition du bien s’est opérée via le dispositif Censi Bouvard, le propriétaire peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 3 666€) après la conversion en location meublée d’habitation, et ce, dans les mêmes conditions que prévues au départ, à savoir, dans la limite de 9 ans (ce délai courant dès la 1ère année de mise en location en résidence-services).
Bon à savoir :
Après 9 ans de dispositif Censi Bouvard, la réduction d’impôt n’étant plus accessible, le propriétaire peut opter pour un autre dispositif fiscal avantageux avec l’amortissement de son bien (dans le cadre du régime réel du BIC).
Convertir en location meublée et poursuivre la récupération de TVA
Si l’achat du bien neuf loué ensuite par bail commercial en résidence-services a été assorti d’une récupération de TVA de 20% (plafonnée à 10 000€) sur le montant de l’investissement, le propriétaire peut continuer à bénéficier de cette disposition avantageuse. Par contre, cela ne peut se faire que sous certaines conditions :
- dans la limite d’une durée de 20 ans, comme initialement convenu à l’acquisition
- et, en justifiant la fourniture de 3 services para-hôteliers parmi les suivants (accueil, petit-déjeuner, blanchisserie et entretien) et assurés par un gestionnaire professionnel
Convertir en location meublée d’habitation : une opportunité pour actualiser sa fiscalité
L’investissement dans un bien en résidence-services a pu être largement motivé par la fiscalité avantageuse de la location meublée. Sortir son bien du bail commercial pour le convertir en location meublée d’habitation peut être l’occasion de faire le point sur sa fiscalité. Les limites du dispositif Censi-Bouvard ont pu être atteintes par exemple (en durée ou en montant), les niveaux de revenus locatifs ont pu évoluer ouvrant la porte à un régime fiscal plus avantageux (avec des investissements locatifs ultérieurs par exemple). Certains régimes fiscaux sont cumulables. Autant de raisons qui justifient de se rapprocher d’un expert en fiscalité immobilière pour poursuivre la location de son bien dans les meilleures dispositions possibles.
Confiez à LOKIZI la fiscalité de votre location meublée
Si vous n’êtes pas assuré d’avoir activé tout ce qui était possible pour bénéficier au maximum des avantages fiscaux les plus appropriés à votre situation, le passage à la location meublée d’habitation peut être l’occasion de remettre à plat tous ces sujets.
Par ailleurs, cette réversibilité ne pouvant être accessible qu’avec l'accompagnement de professionnels de la gestion immobilière, tel que LOKIZI (pour le sujet de récupération de TVA notamment) il est alors plus qu’opportun de faire le point sur votre situation pour en évaluer la faisabilité.
Notre équipe d’experts se tient à votre disposition pour établir un diagnostic sans engagement et évaluer avec vous les meilleures conditions de conversion en location meublée d’habitation. Contactez-nous.
