Très plébiscitée par une population en mobilité de plus en plus nombreuse (cadres, étudiants, famille, jeunes retraités, expatriés…), la location meublée d’habitation offre de nombreux avantages aux propriétaires en quête de rentabilité et de sérénité.
Ainsi dans certains cas, il peut être opportun de faire sortir son bien immobilier d’une exploitation en résidence-services (sous bail commercial) pour le proposer en location meublée longue durée.
Voici un zoom sur le meublé d’habitation pour mieux vous informer sur cette éventuelle conversion.
Pourquoi convertir en meublé d’habitation (avec bail de location meublée)?
Sortir un bien meublé de l’exploitation en résidence-services est un choix pertinent à divers titres :
- la demande de logements en tant que résidence principale est très soutenue : par les étudiants ou professionnels en mobilité (pour leurs études, stages, expatriations et formations longue durée), par les familles, ou même les jeunes retraités
- le logement est très souvent déjà adapté à la location meublée longue durée : tant par sa localisation (accès, proximité des services, transports, zones d'intérêts économiques,... ) que par son ameublement
- le propriétaire continue à bénéficier des avantages de la fiscalité du meublé (statut de Loueur en Meublé LMNP ou LMP, fiscalité BIC, récupération de TVA,...)
- le propriétaire retrouve une liberté pour ses futurs arbitrages immobiliers (occupation personnelle, revente,...) grâce à la souplesse du bail annuel renouvelable de location meublée
- le loyer perçu (mensuellement) par le propriétaire est souvent supérieur à celui perçu en bail commercial.
Une location meublée encadrée par la Loi Alur
La loi ALUR du 24 mars 2014 est le cadre de référence pour définir les contours réglementaires du logement d’habitation meublé, tant du point de vue de l’équipement mobilier que du cadre contractuel entre propriétaire et locataire (le bail annuel de location meublée).
Le logement meublé loué à titre de résidence principale est soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation classiques loués en nu.
Pour être considéré comme meublé d’habitation en tant que résidence principale du locataire, les règles sont les suivantes :
- le logement est équipé d’un mobilier suffisant pour permettre d'y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4)
- le logement est soumis à un diagnostic technique préalablement à la mise en location réalisation
- un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire
- les frais d’agence sont plafonnés
- les loyers des logements situés en zone tendue sont soumis à encadrement
- le bail de location meublée est conclu pour une durée de 1 an (renouvelable de plein droit)
Le bail de location meublée : liste du mobilier et équipement obligatoire
Un logement meublé doit être un logement décent et équipé d’un mobilier minimum :
- literie (avec couette ou couverture)
- volets ou rideaux occultants dans les chambres
- plaques de cuisson + four ou four à micro-onde + réfrigérateur avec congélateur
- vaisselle en nombre suffisant pour les repas
- ustensiles de cuisine
- table + sièges
- étagères de rangement
- luminaires
- matériel d'entretien ménager
La durée du bail d’habitation en location meublée
Le contrat de location pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est obligatoirement conclu pour une durée d’un an, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes d’un an.
Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
Contrat de location et bail en location meublée
Depuis le 1er août 2015, les contrats de location d’habitation à titre de résidence principale pour des logements meublés, doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015.
La fiscalité de la location meublée
La location de meublé d’habitation est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs perçus sont alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) du loueur en meublé LMNP (préalablement enregistré auprès du Greffe du Tribunal de Commerce). Deux options fiscales sont possibles :
- Le régime micro-BIC fait bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50% sur les recettes locatives (et jusqu’à 71% si vous louez en tourisme classé ou chambre d’hôte)
- Le régime réel : imposition sur le résultat dégagé par l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).Une option fiscale souvent plus avantageuse car elle permet de déduire les charges liées à l'acquisition, aux travaux, frais d’ameublement, dépenses locatives, frais de gestion et comptabilité, assurances, syndic, taxes et impôts et surtout de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier.
Vous souhaitez convertir votre bien en location meublée d’habitation ?
Face à certaines déconvenues de l’immobilier locatif sous bail commercial en résidence-services, LOKIZI apporte une solution rentable et pérenne pour aider les propriétaires à convertir leur bien en meublé d’habitation (loué par bail de location meublée).
Chaque situation est particulière. C’est pourquoi une analyse individuelle est nécessaire pour évaluer les meilleures conditions possibles de conversion, tant du point de vue du potentiel locatif que des perspectives de rentabilité.
Pour en savoir plus sur le meublé d’habitation et étudier la faisabilité et les dispositions pour passer votre bien en meublé d’habitation (loué par bail de location meublée), contactez notre équipe.
