Lorsqu’un bail commercial touche à sa fin, cela ne veut pas forcément dire que le contrat est arrivé à son terme. A la fin du bail commercial, il y a deux possibilités :
- soit le bailleur peut notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement de bail commercial,
- soit le locataire fait une demande de renouvellement du bail commercial ou en demande congé.
Cependant, si le locataire ne fait parvenir aucune demande de congé ou de renouvellement du bail commercial, celui-ci est renouvelé par tacite prolongation. (et ce, pour une durée indéterminée).
La tacite prolongation, c’est quoi ?
Si à l’issue de la période initiale aucune demande de congé ou aucune demande de renouvellement de bail commercial n’a été délivrée dans les délais impartis (préavis de 6 mois), le bail commercial est donc renouvelé de manière tacite.
La tacite prolongation n’engage cependant pas de rédaction d’un nouveau bail : le présent est tout simplement prolongé pour une durée indéterminée.
De ce fait, toutes les parties sont tenues de continuer d’appliquer les clauses inscrites dans le contrat de bail commercial. Le bailleur doit, donc, répondre à toutes les obligations présentes dans le bail autant que le locataire, lui, doit continuer de payer les loyers et les charges qui lui sont imputés.
Il est également possible pour le bailleur ainsi que pour le locataire de mettre fin à tout moment à la tacite prolongation du bail commercial. Cette demande de congé peut être envoyée à la fin de chaque trimestre civil (comme pour le préavis, au moins 6 mois à l’avance).
Si prolongation tacite du bail il y a, le locataire ne sera plus titulaire du droit au bail, l’empêchant par la même occasion de vendre son fonds de commerce.
C’est à l’acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local la conclusion d’un nouveau bail commercial ou le renouvellement de celui-ci.
Dans le cas d'une prolongation tacite du bail, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.
Au bout de 12 ans de bail, le propriétaire aura la possibilité de déplafonner le loyer. C'est-à-dire que le loyer pourra être revu à la hausse.
Que faire en cas de litige ?
En cas de divergence et d’échec de solution amiable concernant l’application des règles du plafonnement du loyer du bail commercial, il sera possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue en tant que juge des loyers.