Le contexte de la crise sanitaire COVID a généré, ou parfois aggravé, des situations inconfortables de loyers impayés pour des propriétaires en résidence-services (tourisme, étudiant, affaires) les mettant en difficulté financière sur les remboursements d’emprunt contracté pour l’investissement du bien.
Petite précision : aucun texte de loi n’autorise les exploitants/gestionnaires de résidence services à suspendre le paiement des loyers aux propriétaires. L’ordonnance datant du 25 mars 2020 stipule clairement qu’elle tolère les possibles retards de paiement (pas de pénalités de retard), mais en aucun cas il n’est question d’annulation de paiement.
Sauf mention contraire prévue dans le bail commercial, les loyers sont dûs par le gestionnaire, et ce quelle que soit la vacance locative.
Voici la marche à suivre pour se retourner contre l’exploitant en charge de la gestion de son bien en résidence-services et pour obtenir gain de cause dans le versement des loyers.
Loyers impayés en résidence-services : comment s’y prendre ?
Afin de récupérer ses loyers impayés, le propriétaire peut alors engager plusieurs actions, de façon individuelle ou collective entre copropriétaires, avec plus ou moins de succès et de temps passé selon les compétences et la disponibilité de chacune des parties sur le sujet.
La première démarche consiste à faire valoir ses droits en envoyant une mise en demeure par courrier recommandé, éventuellement suivie d'un commandement de payer envoyé au gestionnaire qui disposera alors d’un délai de 30 jours pour effectuer le règlement des loyers.
Pour éviter les lenteurs administratives, la faible efficacité de la procédure, et surtout les importants frais d’avocats souvent associés à cette démarche, LOKIZI recommande sa solution spécialement développée pour accompagner les propriétaires en résidence-services à se sortir de l’impasse des loyers impayés.
La solution LOKIZI pour sortir des loyers impayés
1. Faire jouer la clause résolutoire par huissier de justice pour récupérer ses loyers impayés...
Le contrat de bail commercial comprend généralement une clause résolutoire (clause permettant au bailleur de faire cesser les effets du bail de plein droit en cas de manquement du locataire). Dans la pratique, cette clause résolutoire permet de demander la résolution du bail commercial justifiée par le non-respect des engagements du gestionnaire. Il ne s’agit donc pas d’une résiliation (qui, elle doit être menée en respect de certaines dates contractuelles).
Cette étape, certes un peu complexe, permet d’obtenir le paiement des sommes dues. C’est pourquoi LOKIZI a mis en place un partenariat avec un cabinet d’huissiers de justice pour la mise en oeuvre des démarches juridiques.
2. Et sortir du bail commercial
A ce stade, le but principal des propriétaires d’une résidence services n’est plus uniquement de percevoir leurs loyers impayés, mais de réussir à résilier leur bail commercial et à expulser le locataire mauvais payeur (ici, le gestionnaire).
De multiples loyers impayés de la part du gestionnaire de la résidence services peuvent entraîner de grosses difficultés pour les propriétaires : entre autres, des défauts de remboursement de prêt immobilier. Les propriétaires doivent donc agir vite afin de ne pas se retrouver dans une situation très délicate (ex : la banque exigeant le remboursement immédiat et total de la somme empruntée).
Si après une mise en demeure la situation reste au point mort avec le gestionnaire (toujours aucun versement des loyers impayés et des charges), il faut impérativement lancer une action en justice : le commandement de payer est donc la dernière solution.
Grâce à celui-ci, la clause résolutoire pourra être appliquée.
3. Suite aux loyers impayés : l’action en justice
Si passé le délai d’un mois à réception du commandement de payer, l’exploitant n'a toujours pas honoré le versement réclamé, celui-ci pourra alors légalement être condamné au paiement des loyers impayés (y compris les charges) , sorti du bail commercial et expulsé de la résidence-services.
Cette démarche certes fastidieuse pour les non-avertis est cependant une compétence particulièrement développée par l’équipe de LOKIZI.
Chaque situation est particulière mais il existe une issue possible pour récupérer ses loyers impayés.