Le contrat de bail commercial est un point incontournable pour louer un meublé en immobilier géré. Voici plus de précisions.
Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat qui définit les conditions juridiques de mise à disposition d’un local commercial entre un propriétaire et un locataire. La signature d’un bail commercial n’est pas formellement obligatoire, mais s’avère fortement recommandée pour se prémunir d’un éventuel litige.
Le bail commercial délimite les principales clauses, notamment la destination du local, la durée, les modalités de renouvellement ou résiliation, les engagements et responsabilités de chaque des parties, le loyer et ses modalités de versement,...
Enfin, il engage les parties sur une relation de longue durée (au minimum 9 ans) et s’appuie sur les articles L.145-1 et suivants du Code du Commerce.
Le bail commercial d’un logement meublé (immobilier géré)
En immobilier géré, le contrat de bail commercial encadre les relations entre le propriétaire-bailleur et le locataire-exploitant, et constitue une des pierres angulaires de l’investissement en résidence-services (tourisme, affaires, étudiants ou séniors).
Ce contrat permet de définir le niveau de responsabilité et d’engagement de chacune des parties : notamment et de façon générale, pour ce qui concerne le propriétaire-bailleur, la mise à disposition du local en conformité, la prise en charge des gros travaux et des taxes foncières, et pour ce qui concerne l’exploitant, l’équipement mobilier, la prise en charge de l’entretien courant et des petites réparations ainsi que le règlement des loyers selon les modalités contractuelles.
Dans une résidence-services, l’ensemble du bien immobilier est la plupart du temps détenu par plusieurs propriétaires particuliers. Chacun d’entre eux est porteur d’une partie des murs (un ou plusieurs lots). Pour une même résidence, l’exploitant contractualise donc quelques dizaines ou centaines de baux commerciaux avec l’ensemble des co-propriétaires.
Modalités de reconduction / renouvellement du bail commercial
Sauf signature d’avenant au contrat de bail initial ou signature de nouveau contrat, le bail commercial est automatiquement prolongé, et ce pour une durée indéterminée.
Mettre fin au bail commercial d’un meublé loué et géré en résidence-services
Pour le propriétaire-bailleur le bail commercial ne prévoit pas de résiliation avant le terme de la période initiale, donc avant l’échéance des 9 ans (même avec préavis). L’exploitant quant à lui peut résilier le bail commercial en respectant les modalités contractuelles du préavis de congé.
En période de tacite prolongation, le bail commercial peut être résilié par les 2 parties à n’importe quel moment (avec effet dans un délai de 6 mois). Une indemnité d’éviction peut être en jeu.
La clause de résolution peut également être activée pour mettre fin au bail commercial dès lors qu’une des parties ne se soustrait pas à ses obligations contractuelles.