Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum, l’exploitant peut résilier par périodes triennales avec un préavis de 6 mois. A l’inverse, le propriétaire-bailleur ne peut résilier le bail avant sauf'en cas de non respect des conditions telles qu'un usage non conforme des locaux, le non paiement du loyer etc… Ce principe est fixé selon l'article L. 145-14 du code de commerce. Le bail commercial peut, par exemple, être résilié dans les cas suivants :
- A l'amiable si l’exploitant et le propriétaire-bailleur ont trouvé un terrain d’entente.
- En application d’une clause résolutoire : manquement de la part de l’exploitant comme par exemple un défaut de paiement du loyer.
- Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
Quelles sont les conditions de résiliation du bail commercial et quelles procédures pour y mettre fin ?
A l’amiable
Pendant toute la durée du bail, l’exploitant ou le propriétaire-bailleur peut envisager une résiliation anticipée du bail commercial. Les conditions de la résiliation sont ainsi librement négociées par les parties.
En application d’une clause résolutoire telle que stipulée dans la bail commercial
Il est possible de mettre fin au bail commercial de manière anticipée si l’exploitant ne respecte pas une obligation du bail pour laquelle il est prévu une résiliation de plein droit en cas d’inexécution.
Pour pouvoir demander l’application de la clause résolutoire, le propriétaire-bailleur est tenu de transmettre un commandement de régulariser à l’exploitant par acte d’huissier.
Manquement ou faute de la part de l’exploitant
Dans le cadre du bail commercial, l’exploitant est tenu de respecter plusieurs obligations. En cas de manquement, le propriétaire-bailleur peut demander en justice la résiliation anticipée du bail commercial.
Quelles conséquences pour le propriétaire-bailleur qui donne congé ?
La décision de mettre fin à son bail commercial en résidence-services n’est pas un acte sans conséquences. Voici quelques informations importantes à avoir en tête :
L’indemnité d’éviction
L'indemnité d'éviction permet de couvrir les préjudices causés à l’exploitant en cas de non-renouvellement du bail commercial. Cette indemnité est évaluée en fonction du chiffre d’affaires du logement concerné (il peut s’élever à l'équivalent de deux ou trois ans de CA et peut être contesté devant le tribunal).
L’éventuelle perte d'avantages fiscaux
A l’issue du premier bail de 9 ans, la réduction d’impôt sur le revenu dont a bénéficié le propriétaire-bailleur est acquise (article 199 decies E du code général des impôts). En ce qui concerne le déduction de TVA, pour éviter de devoir restituer une partie de la TVA initialement déduite, le propriétaire-bailleur devra affecter son bien à une activité para-hôtelière soumise à TVA pendant une durée de 20 ans.
Vous l’aurez compris, pour mettre fin à un bail commercial, certaines procédures et délais, doivent être respectées. LOKIZI conseille et accompagne les propriétaires LMP/LMNP en résidence-services pour qu’ils retrouvent la sérénité et la rentabilité de leur investissement locatif.